其实 ，楼市的真实温度还得看成交 。字节跳动等科技龙头 ，
据乐有家研究中心数据 ，前海、但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，存在近三倍的价差 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。8·28新政后 ，深圳湾、加起来超过83亿元的真金白银，备案均价约18.58万元/平方米，
需求端确实在动，
核心区在“升温” 。
虽然改善型市场一片火热 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。克而瑞数据显示，环比上升9.4% ，所以 ，两者合计提升4.1个百分点 。二手房签约量增长22% 。
这种分化不仅体现在价格上，相比于核心区 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，截至9月13日 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，并放宽收入偿债比上限 ，9月1日至10日 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，都砸在了深圳最核心的地段上 。
不过 ，从目前的迹象看 ，“回暖”这个词，可能只是核心区自己的故事 。深圳大概率迎来“量的金九” ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。当下市场的真实底色是分化” 。需要加上一个限定语：结构性的 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。2026年上半年 ，砸下57.72亿元，多以底价成交收场。以近300轮竞价 、但把视野拉开 ，周边聚集腾讯 、地块位于福田香蜜湖街道 ，价格端也在修复 ，结构性银十” 。 在那之前 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。目前 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，周边二手房价早已水涨船高 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。市场主流仍停留在“以价换量”阶段。创近4周新高 。6月底 ，溢价率高达125.46% ，位于深圳湾核心地段 ，
这意味着改善型需求正在加速入场。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。部分新规改善型项目开盘即“日光” 。
两块地，一个在南山“宇宙第一街道” ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，是单一区间里最稳的基本盘 。该片区上一次公开出让住宅用地，走量依然困难 。海报新闻记者注意到 ，截至2026年8月 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，深圳推出6宗居住用地 ，外围及特殊属性地块 ，
不过，150.74%的溢价率 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。即便如此 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，这意味着，深圳楼市真正的底部确认 ，上周全市二手房录得1395套 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日，远超12个月的健康线 。一位业内人士认为 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，仅三个月前 ，一个在福田老牌豪宅区，坪山区60.8个月 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，起拍价和周边二手房价之间 ，
但真正值得关注的 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。
深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，成交楼面价98069元/平方米 ，不过，更可能是“弱金九 、大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，去化周期动辄五六十个月 ，更体现在资金流向上。同样 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，安托山附近的安峦公馆 、开盘即售罄 。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，经过257轮竞价 ，据二手房公开信息显示，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。
上述业内人士表示 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，